Строительство объектов капитального строительства

Собираясь строить здание, заказчик сталкивается с множеством задач и проблем. Одним из основополагающих вопросов, на которые важно ответить до начала строительства и даже проектирования, это какого типа сооружение будет возводиться – капитальное или некапитальное. От ответа будет зависеть, какую сумму дополнительных расходов необходимо заложить в бюджет, и определиться, нужно ли получать разрешение на строительство, чтобы избежать неожиданных штрафов и других негативных последствий в случае его отсутствия.

Что такое капитальное строение

Чтобы понять, какое здание считается капитальным, обратимся к Градостроительному кодексу Российской Федерации. В нем указано, что объектом капитального строительства признается «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, … за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)». Там же можно найти определение некапитальных строений – это «строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений)». Из этого мы можем сделать вывод, что капитальное строение – это недостроенный объект, при строительстве которого проводятся работы по устройству заглубленного фундамента, и который образует с земельным участком, на котором находятся, единое целое. То есть до того, как здание будет сдано в эксплуатацию, оно считается объектом капитального строительства, а после сдачи и регистрации оно переходит в разряд капитальных строений.

Движимое или недвижимое?

Правила отнесения того или иного строения к недвижимости прописаны в законодательстве РФ. Постройки, которые нельзя перенести на другое место, не изменив при этом его характеристики и функции, относятся к объектам недвижимости. Регистрация линейных объектов может быть проведена как в качестве движимого, так и недвижимого имущества в зависимости от типа строений. Объекты некапитального строительства вообще не имеют статуса недвижимости, их не регистрируют и не ставят на кадастровый учет.

Чем капитальное строение отличается от некапитального

Как мы выяснили выше, главное отличие некапитального сооружения от капитального – отсутствие глубокого фундамента и, значит, возможность его демонтажа и переноса на другое место. Например, навесы, павильоны, постройки контейнерного типа можно разобрать, транспортировать на новый участок и заново собрать его там. Как правило, это временные постройки, которые используются в среднем около пяти лет. Внешне здания такого типа могут быть похожи на капитальные строения (иметь прочный фундамент, стены и покрытие), но по уровню благоустройства они им уступают. Например, подведение к ним коммуникаций (воды, газа, тепла и электричества) не является обязательным требованием, стройматериалы и технические решения тоже намного проще. Еще одним отличительным признаком некапитального строения является отсутствие необходимости ставить готовый объект на кадастровый учет. Капитальное строение же, напротив, подлежит обязательной государственной регистрации. В документы вписываются основные характеристики здания, местоположение, площадь, назначение и другие характеристики.

Какие бывают объекты капитального строительства

Существуют разные классификации капитальных объектов. Одна из них – по назначению:

• Производственные – сооружения, используемые для изготовления продукции, в которых расположены линии, станки и другое производственное оборудование (материальное производство), а также постройки оборонительного значения, предназначенные для обеспечения безопасности населения.
• Непроизводственные – жилые дома (частные и многоквартирные), сооружения для размещения в них организаций культурно-бытового обслуживания (клиники, административные здания, объекты социально-культурного назначения и т. д.).
• Линейные – к ним относятся объекты инфраструктуры (инженерно-коммуникационные сети, дороги, пути сообщения, тоннели и т. п.), а по сути – это объекты, длина которых значительно больше ширины.

Второй тип классификации – по статусу:

• Жилые – это здания, предназначенные для временного или постоянного проживания и содержания людей.
• Нежилые – сооружения, в которых люди работают или обучаются, где проводится их социально-культурное обслуживание, организовано производство или хранится сырье и продукция, объекты сферы здравоохранения, коммерческие здания, а также мосты, ЛЭП, стадионы и т. п.

Также принято разделять все объекты капитального строительства на здания и сооружения. Здания – это созданные в результате строительства объекты, предназначенные для выполнения определенной функции. Назначение зданий может быть совершенно разным – от культурно-социальных, коммерческих и производственных организаций до жилых домов. Здания имеют надземную и подземную части, их конструкция имеет замкнутый объем, внутри они разделены на помещения, оснащены инженерными и техническими сетями и системами. Сооружения, как и здания, состоят из надземной и подземной частей. Их конструкция может иметь несущие и ограждающие конструкции, но в отличие от зданий, быть, как объемной, так и плоскостной или линейной. Эти объекты предназначены для изготовления и хранения продукции, перемещения грузов, пригодны для временного пребывания людей – например, автомагистрали и железнодорожные пути, ЛЭП, трубопроводы, системы связи и т. п. Дополнительные постройки, подъездные пути, ограждения и заборы и другие объекты, которые необходимы для функционирования сооружения, также относятся к данной категории. Если продолжить сравнение зданий и сооружений, то можно отметить, что последние не имеют помещений, инженерно-технических систем и сетей, а также не предназначены для проживания людей. Часто при обсуждении темы капитального строительства также фигурирует слово «строение», однако в Техническом регламенте его определение не закреплено, поэтому оно может использоваться как термин, который объединяет в себе понятия здания и сооружения. Также из определения объектов капитального строительства, которое приводится в ГрК РФ мы знаем, что это объекты, строительство которых не завершено. То есть это здание или сооружение, на строительство которого было получено разрешение, но которое еще не сдано в эксплуатацию и не зарегистрировано в госорганах. Если строительство продолжается, или объект «заморожен», или сдан в эксплуатацию без подписания соответствующих документов, то он считается объектом незавершенного строительства.

Дача, баня и гараж – это капитальные строения?

Видимо, по причине того, что дачные дома, бани и гаражи являются самыми популярными и наиболее часто возводимыми видами построек, часто возникает вопрос о том, относятся ли они к капитальным строениям или нет. Однозначного ответа нет. Все зависит от особенностей и размера конкретно взятого объекта. Баня. Если вы собираетесь построить баню в один этаж, на легком фундаменте или просто на опорах, то это будет считаться временной постройкой. Сегодня на рынке существует масса предложений приобрести подобную конструкцию в собранном виде и сразу установить, например, на своем дачном участке – проводить земляные работы не потребуется. А вот если конструкция бани предполагает организацию заглубленного фундамента, к ней подведены коммуникации, а помещения, в том числе дополнительные, расположены на двух и более этажах, то такая баня уже признается капитальным строением. С гаражом все еще проще. Строения контейнерного типа, которые по сути представляют собой изолированную «коробку», можно перевозить с места на место. А значит такие гаражи не могут считаться капитальными, в отличие от тех, которые строятся из кирпича или строительных блоков и имеют подвальное помещение или погреб. Что касается строительства дома на дачном участке, то здесь есть некоторые условия. Во-первых, участок должен быть приватизированным. Во-вторых, габариты дома не должны превышать 20 м в высоту или иметь больше 3 этажей, а общая площадь строений может занимать не больше трети земляного надела. При этом дорожки, сараи, беседки, уличный туалет и другие подсобные постройки тоже будут учитываться при расчетах. В-третьих, категорически запрещено делить такой дом на отдельные квартиры для последующей продажи.

Какие участки подходят для капитального строительства

Выбирая участок, на котором планируется возведение капитального объекта, прежде всего нужно обратить внимание, к какому типу целевого назначения относится земля. Существует классификация видов разрешенного использования земель, согласно которой участок под застройку может оказаться на сельскохозяйственной или промышленной территории, в населенном пункте, особо охраняемой или заповедной зоне. В зависимости от категории участка на нем может быть разрешено, например, строительство производственных, социально-культурных, транспортных объектов или жилых зданий. Капитальное строительство категорически запрещено только на земле, которая относится к природоохранному комплексу и заповедникам.

Разрешение на строительство – когда оно не требуется

Капитальные здания и сооружения, построенные без разрешения согласующих органов, подлежат сносу. Вряд ли кому-то захочется уже после ввода объекта в эксплуатацию получить предписание демонтировать строение, на которое было потрачено много сил, времени и денег. Поэтому наличие разрешения на проведение строительных работ необходимо, чтобы уберечься от неприятных неожиданностей, в том числе штрафов и административных наказаний. Однако существует ряд объектов, для которых получать разрешение не требуется:

• Вспомогательные хозяйственные постройки, такие как сараи, подсобки, бани, предназначенные для использования в личных целях, и вспомогательные коммерческие строения, например, пристройки и хозблоки. Их функциональная нагрузка должна быть ниже, чем у капитального строения, такой объект не может функционировать без основного объекта, его конструктив не влияет на эксплуатацию головного объекта.
• Некапитальные строения.